接道義務

都市計画区域内の接道義務

都市計画区域・準都市計画区域内においては、建築基準法で、敷地と道路との関係について接道義務が定められています。

建築基準法における接道の要件

建築基準法43条により、原則として建築物の道路に面する通路の間口が、建築基準法上の道路に2メートル以上接していて、人が通行できることが必要です。

接道義務の目的

どうしてこのような義務があるのかというと、災害等が起きた場合に、避難経路を確保したり、救助活動等が行えるようにするためです。

再建築不可物件の問題

接道義務を満たさないと、再建築不可物件とみなされてしまいます。

建築物の敷地は、原則として４ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していなければならない。

国土交通省hpから引用

歴史的住宅地の問題

昔からある住宅地では、前面道路の幅が4メートル未満という所が多くあります。

建築基準法の規定ができた1950年より前に土地の区画が行われた地域には、現行の建築基準法の規定を満たさない旗竿地も存在します。

再建築不可物件の販売困難性

接道義務を満たしていない旗竿地は再建築不可物件となり、売却がとても難しくなります。

再建築不可物件の売却が難しいと言われる理由がいくつかあります。

接道義務を満たさない再建築不可物件になると、既存の建物を取り壊したり、自然災害などで建物が壊れてしまったとしても、新しく建築ができません。

再建築不可物件は、担保価値が下がり銀行での住宅ローンが通りにくいので、現金で購入できる人が対象になる。

再建築不可物件のリフォーム制限

再建築不可物件も、条件を満たしていればリフォームすることも可能ですが、普通の物件のように自由に工事ができるわけではなく、建築申請が不要なリフォームに限られる等です。

再建築不可物件の価格と売却

再建築ができないとなると、購入希望者は極端に少なくなってしまいます。

再建築物件を売却する際、相場の5割程度の価格で売り出されることが多いですが、それでも購入希望者が見つかりにくいです。

隣地を購入して接道義務を満たし、建築可能物件として売却できるようにしたり、逆に隣地の所有者に購入してもらう等を考えるのも必要だと思います。