市街化調整区域について

市街化調整区域における農地所有の現状

市街化調整区域に農地を所有していても、何もしないでそのまま持ち続けている方が多くいらっしゃいます。

市街化調整区域の定義と目的

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち、市街化を抑制すべき区域として定める区域であるとされています。

建物を建てられる所と建てられないところの話

　国土交通省より引用

市街化調整区域の制限と農業振興地域の規定

市街化調整区域にはいくつかの制限が設けられています。

市街化調整区域のなかでも、農業振興地域に指定されている土地の場合は、そのままでは農地転用ができず、まず農振除外申請を行い認められなければなりません。

農業振興地域のうち、農用地区域の指定を受けている農地（農用地）は、原則として農地転用が認められません。ただし、農家住宅・農家分家・農業倉庫等で、他の法令の許可が見込まれ、事業目的の必要性及び緊急性があり、他に代替する場所がないなど、やむを得ないと認められた場合に限り、農用地から除外することが出来ます。

岐阜市公式ホームページ引用

農振除外後に農地転用をする場合には、都道府県知事等の許可を受けなければいけません。

開発行為に関する規制

市街化調整区域での開発行為は、その規模にかかわらず、開発行為について知事（指定都市等では市長）の許可を受けなければならないとされています。

市街化調整区域内の住居建築と融資の問題

市街化調整区域内は住居の建築が前提とされていないため、金融機関によっては原則として融資対象外としているところもあります。融資を取扱っている場合でも、市街化区域と比べて土地の担保評価が低くなることで、審査が厳しくなる場合も多くあります。

下水道と都市ガスの整備問題

エリアによっては下水道が整備されていない場合もあり自己負担で浄化槽などを設置しなければなりません。

都市ガスが整備されていない場合はプロパンガスで対応しなければならず、月々のコストが高くなります。

建て替えとリフォームにおける規制

新しく開発許可を申請して建てる場合だけでなく、既存の建物の建て替えなどにも制限があります。建て替えやリフォームも、申請して許可をもらう必要があります。

市街化調整区域の不動産売却の難易度

市街化調整区域の不動産で注意しなければならないのは、売却が難しいという点です。理由としては、利便性の問題から購入を検討する人が少なく、購入希望者が住宅ローンを組める金融機関が少ない等があげられます。

以上の事等から、市街化調整区域での土地の売却は難易度が高いと言われています。