二項道路

1.二項道路とは何か

昭和25年に建築基準法が制定される前からあった幅員が4m未満の道路には、2項道路、または、道路であるものと「みなす」ことにされた道という意味で、みなし道路と呼ばれている道路があります。

昔からある古い街並みを歩いている時などに、他の道路に比べて何か狭い道路だなあと思う道路が二項道路だったという事があります。

2.二項道路と建築基準法

二項道路は建築基準法42条2項に規定されている道路です。

建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定があります。

3.セットバックの必要性とその影響

2項道路に接している敷地に建っている建物を新らしく建て替えをする際には、道路の中心線から2メートル敷地を後退させること（セットバック）が求められています。

道路の対面がもし崖や河川だとすると、片側だけで4mになる所まで後退して道路の幅員を確保する必要があります。

火災や災害などの際に救急車や消防車、パトカーなどの救急車両の通行を遮らないためには、セットバックをして道路幅を広げたいというわけです。

それにより、自分の敷地であっても、建物などを建築することができない部分が発生してしまうということになります。

セットバックした部分は敷地面積に算入することはできないため、建物の建て替えをする時は、現在建っている建物よりも小さい建物しか建築できないこともあります。

4.セットバック物件と購入時の考慮点

セットバック要の物件は、セットバックをしなければならない分、販売価格が通常物件よりも安い傾向にあります。

費用をおさえて物件購入をしたい人にとってはメリットがありますが、将来の事もよく考えて購入の検討が必要です。

狭あい道路は、災害時の避難路、日照や通風等の確保など安全で良好な環境を形成する上で課題敷地と道路の状況が不明確であること等により、不動産取引や建築確認時等の障害となっている

建築基準法の原則
建築物の敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接すること
法適用時に幅員４ｍ未満の道路にしか接していなかった場合は、建替えの際、当時の道路中心線から２ｍ以上セットバックすること

建替え等に際してセットバックを求めることにより、狭あい道路を解消し、市街地の安全上必要な道路幅員を段階的に確保

国交省より引用